공동저당 후 신축 건물, 경매로 토지와 소유자가 달라질 때 법정지상권은?
공동저당 설정 후 기존 건물을 철거하고 새로 지은 경우, 경매로 토지와 건물 소유자가 달라져도 법정지상권이 원칙적으로 성립하지 않아요. 다만 신축 건물에 같은 순위의 공동저당권을 설정하는 등 특별한 사정은 따로 확인해야 해요.
법정지상권이 자동으로 인정되는 것은 아니에요.
토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 다음 기존 건물을 철거하고 새로 지은 경우, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 새 건물에는 원칙적으로 법정지상권이 성립하지 않아요.
신축 건물 소유자가 토지 소유자와 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 있는 경우는 달리 볼 수 있어요.
먼저 구분할 점
이 원칙은 토지와 그 위 건물이 같은 사람 소유일 때 양쪽에 공동저당권을 설정한 뒤, 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지은 경우를 다뤄요. 따라서 확인할 핵심은 경매로 소유자가 달라졌다는 사실만이 아니라, 저당권 설정 당시의 건물과 이후 지어진 건물이 같은 건물인지, 신축 건물에 관해 특별한 담보 설정이 있었는지예요.
법정지상권은 저당물 경매로 토지와 지상 건물의 소유자가 달라지는 경우 문제 될 수 있어요.
다만 이 안내가 다루는 공동저당 후 신축 유형에서는 기존 건물이 철거된 뒤 지어진 새 건물에 권리가 자동으로 이어지는 것은 아니에요. 안내는 신축 건물 소유자와 토지 소유자가 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우 등을 특별한 사정으로 제시해요.
처음 확인할 때는 공동저당권 설정 시점, 당시 존재한 건물, 그 건물의 철거와 신축 여부를 구분해 살펴보세요.
이어 신축 당시 토지와 건물의 소유자가 같았는지, 토지 저당권자에게 신축 건물의 공동저당권이 설정됐는지도 확인해야 해요.
안내에 적힌 특별한 사정만으로 개별 사건의 결론까지 정해지는 것은 아니므로, 건물 철거 요구를 받았다면 관련 계약·등기 자료를 갖춰 구체적인 법률 상담을 받아보는 편이 안전해요.
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자주 묻는 질문
경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라지면 법정지상권이 생기나요?
공동저당권 설정 후 기존 건물을 철거하고 새로 지은 상황이라면, 소유자가 달라졌다는 사실만으로 신축 건물의 법정지상권이 성립하지 않는 것이 원칙이에요.
어떤 사정을 우선 확인해야 하나요?
신축 건물과 토지의 소유자가 같았는지, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정했는지 등을 확인해요. 이런 사정이 있는 경우에는 원칙과 달리 볼 여지가 있어요.